La líder de la Cámara presenta un plan que obligaría a la Ciudad a aumentar los subsidios para el pago de iniciales hipotecarias
La Ciudad de Nueva York y el Concejo están buscando hasta “por debajo de las piedras”, opciones para crear y preservar viviendas asequibles, en medio de una crisis habitacional, que con base a los números que describen la Gran Manzana en 2024, pasó de ser una emergencia a una tragedia para la clase trabajadora, migrantes y personas de color, que siguen siendo “expulsadas” de sus vecindarios.
En este escenario, cuya cara más dura, se hace muy evidente al caminar por cualquier calle de Nueva York, en donde abundan desamparados, la líder de la cámara municipal presentó la legislación 958, que tiene como objetivo exigir al Departamento de Preservación y Desarrollo de Viviendas (HPD) que duplique el porcentaje de nuevas soluciones habitacionales, creadas a partir de su producción total de viviendas asequibles.
La norma cuya discusión apenas empieza, pretende imponer a la agencia municipal, que aumente la producción a 6% cada año, a diferencia del 3% que ha sido la meta en los últimos 10 años.
La fórmula de esta propuesta, “en el papel”, quiere abrir la puerta a que en los próximos años más familias de bajos ingresos, puedan cumplir con el “sueño americano”, de ser propietarias de sus propias viviendas. En un momento en el cual, el precio de una residencia unifamiliar, en vecindarios de clase trabajadora, no baja de los $700,000.
El anteproyecto presentado por la líder del Concejo, Adrienne Adams, también exigiría que al menos el 50% de las unidades de vivienda subsidiadas, sean de nueva construcción.
En adición, se plantea una enorme ambición. Se plantea que más allá de la conversión de unidades de alquiler, se ofrezcan más facilidades de subsidios, para una nueva generación de propietarios. Para ello, se requeriría afinar más programas de asistencia, para el pago de la inicial.
“El precio medio de la vivienda en la ciudad, se ha más que duplicado desde el año 2,000, ajustado a la inflación. Lo que pone la propiedad de una vivienda, fuera del alcance de la mayoría de los neoyorquinos”, argumentó Adams.
Este jueves, la legislación 958, fue presentada por Adrienne Adams, la líder del Concejo Municipal. (Foto: Gerardo Romo – Cortesía NYC Council Office)
Apoyo a quien quiera comprar
En este contexto habitacional, calificado como “atroz”, en el cual la tasa neta de vacantes de alquiler en toda la ciudad, es la más baja en décadas: con solo el 1.4 %. Y el alquiler medio de $3,000 por mes, por un apartamento de una sola habitación, la presidenta del órgano legislativo local, cree que su idea normativa, sería la llave que abriría la puerta, a nuevas viviendas para las familias negras e hispanas más impactadas por esta crisis.
“Parte de la solución, es mi proyecto de ley, que pretende duplicar al menos la oferta de oportunidades de propiedad de vivienda asequible en toda la ciudad. Debemos dedicar más recursos a construir más viviendas asequibles y apoyar a quienes compran una vivienda por primera vez. Y garantizar que los propietarios, puedan permanecer en sus hogares”, estimó Adams.
Si la propuesta pasa el filtro legislativo, la agencia de vivienda municipal debería garantizar a toda costa, a partir del año fiscal 2026 y en cada año fiscal posterior, crear “oportunidades de propiedad de vivienda”, que sean igual o superior al 6% de todas las unidades asequibles, para las cuales la Ciudad acepta proporcionar asistencia financiera.
Estas viviendas serían asequibles para hogares, que ganen no menos del 70%. Y no más, del 165% del ingreso medio del área.
Se detalla en el anteproyecto, algunas matemáticas que pueden ser complejas para entender: “el cumplimiento del requisito del 6%, se medirá promediando los porcentajes alcanzados en 5 años fiscales consecutivos. Excepto cuando el porcentaje mínimo alcanzado cada año fiscal, sea igual o superior al 2%”.
Segregación residencial
Con base a los números mostrados por la legislatura local, para soportar la redacción de este anteproyecto, se está agudizando con más fuerza una tendencia histórica en la Gran Manzana: el acceso a la propiedad de una vivienda sigue siendo profundamente desigual, en función de la raza.
Además, se recordó en esta presentación, con datos más actuales, que mientras que el 42.5% de los hogares blancos en la ciudad de Nueva York son propietarios de sus viviendas, solo el 28.3% de los hogares negros y el 16.7% de las familias latinas, tienen un techo propio.
“Estas disparidades persistentes, reflejan el legado de la discriminación racial, incluidas prácticas como la segregación residencial, que perpetúan las brechas de riqueza, que afectan a nuestra ciudad, hoy en día”, remarcó Adams.
Se especificó además que la población negra de la ciudad de Nueva York, ha disminuido en casi 200,000 personas en las últimas dos décadas. En este desplazamiento, tiene mucho que ver la falta de oportunidades para poseer un techo propio.
Adicionalmente, se ponderó que los vecindarios del sudeste de Queens, el centro de Brooklyn y El Bronx que han sido “refugios” para los propietarios de sus viviendas, está siendo sacudidos cada vez más, por esta tragedia urbana de desplazamientos.
“Seamos realistas”
Para miles de consultados en cualquier sondeo formal e informal, hay una misma respuesta: “quien quiera su casa propia, se tiene que ir de Nueva York”.
Por ejemplo, la colombiana Sandra Marquez, de 60 años, cuenta que cuando llegó a Nueva York, hace 27 años, nunca tuvo la expectativa de “comprar una casa”, aunque siempre los precios han sido “diez veces” más elevados que en cualquier otro condado.
Sin embargo, pasaron los años y los “buenos trabajos”, la obligaron a mantenerse en un espacio rentado.
“La realidad es que ahora, no se puede ni rentar, no hay buenos trabajos como antes, y la salida especialmente para nuestros hijos, pareciera ser, tener que irse de aquí. Seamos realistas, Nueva York a este ritmo, solo está quedando para los ricos y para quienes llegan pidiendo refugio. En las calles y en el Subway, cada día veo más desamparados. Quienes trabajamos duro, cada vez, la vemos más difícil, para sobrevivir”, remató la migrante.
Prioridad: “los que quedaron en la calle”
A la sesión de presentación de esta iniciativa, acudió Kim Darga, comisionada adjunta de la Oficina de Desarrollo del HPD, quien recordó que este verano, la Ciudad anunció otro año de números récord de producción de viviendas.
“Establecimos nuevos récords, para la mayor cantidad de nuevas construcciones de viviendas asequibles, viviendas con apoyo permanente y para personas que anteriormente no tenían hogar”, ponderó.
La funcionaria también expresó a los concejales, que han establecido récords en la colocación de familias y hogares sin hogar, en viviendas asequibles, para asegurar que quienes se encuentran en las “circunstancias más desesperadas”, puedan tener un lugar seguro para vivir.
En este sentido, también salta a la vista que más de 100,000 personas viven actualmente en refugios municipales y que desde 1993 se han perdido 600,000 viviendas de bajo costo.
De acuerdo con el balance de Darga, la administración municipal también ha actuado “para convertir a más neoyorquinos de la clase trabajadora en propietarios”.
Se asegura que han ampliado el programa HomeFirst. En 2021, aumentó la cantidad disponible de subsidio para cada hogar. Pasó de $40,000 a $100,000, para poder alinearse con las realidades inflacionarias del mercado inmobiliario.
Aunque en esta exposición, no está claro, el número de familias que se han beneficiado de este programa.
Pisemos tierra
Lo que sí dejó claro Darga, es que la agencia municipal de vivienda, apoya los objetivos de la propuesta 958, pero que se debe equilibrar el impacto financiero de las metas propuestas y la capacidad real de la Ciudad de “crear y preservar la mayor cantidad posible de viviendas asequibles, dada la cantidad de neoyorquinos que las necesitan”.
La principal observación, es que los requisitos rígidos de la propuesta liderada por la presidenta del Concejo, limitarían la capacidad del HPD de maximizar los recursos, en cada ciclo de cierre de la manera más eficaz y eficiente.
“Incluso podrían resultar en dinero o proyectos que se dejen sobre la mesa”, acotó.
Sin cortapisas, la funcionaria dijo que “alcanzar este objetivo, puede obligar al HPD a dejar de priorizar la construcción de nuevas viviendas de alquiler asequibles o la preservación de propiedades de alquiler asequibles, que son una emergencia”.
Radiografía de una tragedia:
De acuerdo con los datos oficiales de la Ciudad de Nueva York, derivados de la encuesta de vivienda de 2023:
1.4 % es apenas la tasa neta de vacantes de alquiler en toda la ciudad fue la más baja en décadas, la más baja en décadas. Todo es peor entre los alquileres de menor costo. Para las casas por debajo de $1,100, fue solo del 0.4%, que en la práctica es 0%.
$70,000 al año, es el ingreso familiar medio de los inquilinos, mucho menos que los $120,000 que un hogar necesitaría para poder pagar un apartamento de $3,000.
43.1% de los ingresos medios de una familia promedio neoyorquina se van en la carga del alquiler de los y el 25% tiene una carga de “alquiler aún más severa”, un indicador principal de inestabilidad financiera
600,000 casas de alquiler de bajo costo, se han perdido en la Gran Manzana desde 1993.
13.7% de los hogares de inquilinos, se habían retrasado en el pago del alquiler, al menos una vez en el último año
16.4% de los inquilinos estaban en “inseguridad alimentaria” y el 6.4% estaban “muy “Inseguro”
100,000 neoyorquinos están en refugios del Departamento de Servicios Sociales (DHS)
